Классификация высот и типов зданий с разной этажностью

Оглавление

Плюсы проживания в малоэтажных домах

Плюсы жизни в малоэтажных домах, к какому бы типу они ни относились, являются очевидными. Вместе с прекрасными условиями организации быта обладатели недвижимости получают:

соседей, близких по социальному статусу;
должную охрану, возможность не переживать за безопасность детей, сохранность приобретенного имущества;
экологически чистую сферу обитания;
непосредственное общение с природой;
отдаленность проблем шумного города.

И это еще далеко не все положительные стороны проживания в малоэтажных домах, которые не перестают пользоваться спросом в Сочи, несмотря на значительное количество высотных новостроек. Клубные дома, таунхаусы и другая малоэтажная недвижимость относятся к элитному уровню. Такие квадратные метры приобретают те, кто хочет создать условия повышенного комфорта. Квартира в клубном доме или таунхаус обойдутся дешевле коттеджа или усадьбы как при покупке, так и при содержании. Какой именно формат недвижимости выбрать – каждый решает самостоятельно. Клубные дома обслуживают управляющие компании, которые избавляют владельцев квартир от необходимости заботиться о внутридомовых коммуникациях, общих площадях и прилегающей территории.

Обладатели коттеджей и частных домов сами заботятся о состоянии фасадов и ухоженности территории, получая взамен полную автономию и наличие собственной земли, которую можно благоустроить в соответствии с индивидуальными предпочтениями. Приобрести в Сочи малоэтажную недвижимость можно при различных затратах. В разных районах города предлагаются варианты квартир, коттеджей, таунхаусов и других объектов, характеризующиеся многочисленными преимуществами. При выборе следует учесть близость моря и олимпийского наследия в зависимости от личных предпочтений, чтобы получить возможность не тратить много времени на дорогу.

Категории земель. Виды разрешенного использования

Весь земельный фонд Российской Федерации поделен на категории. Категория земельного участка определяет его целевое использование. Фактически, понятия категория земельного участка и целевое назначение с юридической стороны равнозначны. Отношение земли к определенной категории закрепляется юридически согласно Земельному кодексу РФ. Законодательно установленная категория земель позволяет сохранить свойство земельного участка с течением времени, исключает нецелевое использование земли. Всего установлено семь категорий. Под малоэтажное строительство предназначены земли категории поселение.

Вид разрешенного использования земли (ВРИ) уточняет, с какой целью используется участок. Для этого составлен специальный классификатор, в котором приведены коды и описания ВРИ участков всех типов. Данный документ утверждён приказом 540 от 1.09.2014г.

До ноября 2015 года малоэтажная застройка, согласно приказу 540, включала в себя исключительно территории, выделенные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Площадки, выделенные для строительства многоквартирных домов малой этажности (до четырех этажей), относились к землям, предназначенным под среднеэтажное строительство. В результате возникали ситуации, когда рядом с индивидуальными либо двух-трехэтажными домами возводились высотные дома (до 8 этажей). Это вызывало недовольство жителей и конфликты, в местную администрацию сыпался поток различных запросов и жалоб. Хотя формально законодательство местными властями и разрешающими органами было соблюдено.

Для решения возникшей проблемы в классификатор ВРИ земельных участков приказом No 709 Минэкономразвития от 21.09.2015 г внесено изменение и появился новый вид ВРИ земли – 2.1.1 “малоэтажная многоквартирная застройка”.

Согласно классификатору ВРИ, к малоэтажной жилой застройке относятся:

Рекомендуем ознакомиться:

3 вида разрешенного использования земель населенных пунктов

Земли, предназначенные для ИЖС (код классификатора 2.1). На землях данного типа допускается:

возводить индивидуальные жилые дома высотой не свыше 3 надземных этажей;
обустраивать приусадебное хозяйство выращивать овощи и бахчевые, ягоды и декоративные растения, строить парники и теплицы, сажать плодово-ягодные деревья, кусты;
располагать индивидуальные бани и гаражи, различные сооружения подсобного назначения.

Земли под ведение личного подсобного хозяйства. ВРИ 2.2. На участке с ВРИ данного типа разрешается также содержать сельскохозяйственных животных.
Сблокированные дома блочного типа. ВРИ 2.3. На данных участках разрешается постройка только блокированных домов (пентхаусов), вспомогательных строений, гаражей под личный транспорт, выращивание ягод, фруктов, овощей, различных декоративных культур. Устройство зон отдыха, площадок для занятий спортом, детских игровых зон.
Земли, помеченные как «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка» (код классификатора ВРИ 2.1.1). На земельных участках данного типа разрешается:

размещать многоквартирные жилые дома. Дома должны иметь максимум 4 этажа (с учетом подземного или мансардного);
выращивать плодово-ягодные и декоративные растения, овощи;
возводить гаражи под личный автотранспорт, сараи, вспомогательные сооружения различного назначения;
располагать в зданиях объекты для обслуживания инфраструктуры жилых домов и проживающих в них жильцов. Обслуживающие объекты могут располагаться во встроенных, либо пристроенных помещениях. Они должны занимать не свыше 15% всей площади помещений малоэтажного дома;
создавать зоны отдыха, детские игровые зоны, площадки для спортивных игр и занятий спортом.

На участках с ВРИ 2.1.1 разрешается возведение исключительно многоквартирного малоэтажного жилья. Недопустимо строительство индивидуальных домов.

Двух и трехэтажные дома: польза и недостатки

Среди недостатков двухуровневых домов специалисты отмечают:

Стены дома больше одного этажа нуждаются в кладке как минимум в полтора кирпича. Это делает строительство дороже и крадет время выполнения.
Двух- и трехэтажный дом требует хорошего звукоизоляционного перекрытия между уровнями. Для этого потребуется железобетонная монолитная плита такой же площади, как и фундамент. Но по стоимости выполнение работ с перекрытием такого типа значительно выше, чем просто сделать фундамент.

Как правило, в таких домах на втором уровне предусмотрена вторая санитарная комната, а это означает необходимость проведения соответствующих коммуникаций и дополнительных затрат.

Типы зданий по конструкции малоэтажного жилья

Кладочные. По данной технологии возводятся малоэтажные жилые и коммерческие дома из камня, кирпича, бревна, бруса, пеноблоков и др. Выбор доступных кладочных материалов для строительства промышленных и многоквартирных объектов отличается большим разнообразием.

Монолитные. Такая конструкция свойственна домам из бетона, керамзитобетона, саманно-заливным строениям и т. п. Монолитные технологии обеспечивают наибольшую прочность и долговечность готового жилья, это наиболее оптимальный, современный и технологичный способ строительства дома.

Каркасные. Конструкция данных жилых и коммерческих объектов имеет деревянный, металлический или другой каркас, а для заполнения пространства несущих стен используются различные кладочные материалы. Реализация подобных проектов отличается меньшими сроками.

Панельные и щитовые. К таким промышленным и многоквартирным домам относятся здания из деревянных панелей и щитов, легких стальных листов, железобетонных материалов и др. Реализация жилищного проекта и последующая сдача квартир в эксплуатацию, как правило, ведется в хорошем темпе, но имеет и ряд недостатков при последующей эксплуатации, связанных, к примеру с показателями тепло- и шумоизоляции.

Комбинированные. На рынке загородного малоэтажного жилья Московской области популярно сочетание каркасной и кладочной или панельно-щитовой технологии. Также жилые и общественные здания из монолита могут быть облицованы кирпичом, блоками различной природы и др.

Проверка объектов перед вложением средств

Сегодня можно часто встретить случаи обмана при продаже квартир в малоэтажках, которые строят на территории для этого не предназначенной и без согласия органов самоуправления. Самая распространенная схема – это продажа долей в возводимых постройках на участках для ИЖС или для личного подсобного хозяйства, на участках СНТ.

Многоквартирные дома на землях СНТ

В СМИ подают объявления о реализации квартир, доверчивые покупатели вносят деньги, а затем не находят в новом жилье возможности подключения к инженерным сетям, регистрации собственности в Росреестре и т.д.

А если регистрация в Росреестре все же проводится по «дачной амнистии» на землях СНТ или ДНП, то новый собственник отдельного помещения (де-факто квартиры или студии) получает на руки свидетельство о доле собственности в едином здании. А значит, он теперь вынужден договариваться по всем вопросам с другими сособственниками и фактически находится с ними в состоянии «круговой поруки», а может будет вынужден платить услуги ЖКХ «за того парня». Наибольшее число таких объектов сегодня возведено на землях СНТ в районе поселка Мосрентген.

Коттеджи без коммуникаций

Или другой случай. Широко известен случай с коттеджным поселком «Белый город». Таунхаусы обманутые дольщики покупали как долевое имущество. Возведение таунхаусов не нуждается в экспертизе согласно законодательству.

Никаких коммуникаций к ним проведено не было, а после того, как закончились средства на сооружение домов, застройщики просто сбежали, бросив документацию. До сих пор никто из них не получил никакого жилья, хотя и произошло их включение в реестр обманутых дольщиков. Коттеджи им вряд ли кто предоставит, несмотря на субсидии от государства.

Также в процессе сооружения объектов соседи обращаются на повышенный шум от техники, местная администрация начинает проверку, после чего дело заканчивается сносом здания по решению суда. При неправильно составленном договоре на квартиру в таунхаусе или дуплексе вернуть деньги у недобросовестного застройщика невозможно.

Узнать об ипотечных программах под строительствого жилого дома и порядке их оформления можно здесь.

Как проверить объект перед покупкой

Часто такие предприниматели скрываются бесследно, поэтому нужно перед покупкой проверять объекты малоэтажного строительства. Необходимо выполнить следующий алгоритм:

На сайте Комитета по долевому жилищному строительству посмотреть, нет ли продаваемого жилья в перечне проблемных объектов и ИЖС.
Затребовать справку из ЕГРП на постройку в Росреестре.
Проверить договор у юриста.
Выяснить, есть ли оригиналы следующих бумаг:

правообладающие документы на землю, ее категорию и вид использования;
разрешение на возведение таунхауса;
разрешение на введение объекта в эксплуатацию, когда он уже построен.

Важно: При возведении малоэтажных объектов государственная экспертиза по закону не нужна. Этим часто пользуются мошенники, поэтому нужно организовывать независимую экспертизу для определения соответствия малоэтажки-новостройки нормативам и параметрам.. Экспертиза делится на несколько видов для доскональной проверки:

Экспертиза делится на несколько видов для доскональной проверки:

качество организованных ремонтных работ и строительства;
объектов, подлежащих восстановлению;
предстоящие объемы работ;
составление смет и их анализ.

Независимую экспертизу проводят при возведении зданий, анализе применяемых материалов, проверке документации на малоэтажное проектирование.

Малоэтажное жилье – да здравствует неторопливая жизнь!

Сегодня в черте Санкт-Петербурга строится не так много жилых комплексов небольшой этажности – большая их часть расположена либо в Центральном районе (и реализуется в рамках реконструкции старинных зданий, пришедших в аварийное состояние и расселенных), либо на самой окраине города, фактически в пригороде. Немало МЖК можно найти в ближайших к СПб районах Ленинградской области – Всеволожском, Выборгском, Гатчинском, Ломоносовском.

К основным преимуществам МЖК относят:

· Небольшое количество квартир в парадной. Все соседи знают друг друга, безопасность проживания высокая. Даже если между соседями возникает конфликт (к примеру, когда в квартире постоянно шумят), его проще урегулировать. Понижается риск квартирных краж. Жизнь в таких домах более спокойная и размеренная.

· Хорошая экология. В большинстве случаев малоэтажные жилые комплексы расположены в пригородных зонах, рядом находятся крупные лесные массивы, отличные места для прогулок. Конечно, это не касается объектов в центральных районах города.

· Быстрое строительство. Покупая квартиру в строящемся доме на начальном этапе, гораздо с меньшими рисками сталкиваются те, чей объект располагается в малоэтажном объекте. Как правило, времени на строительство 4-5-этажного дома уходит не так много, как на возведение 25-этажной новостройки. Требуется меньше материалов, рабочих, а, следовательно, и денег – даже если девелопер начнет испытывать финансовые трудности, ему проще будет открыть кредитную линию на недостающую сумму.

· Отсутствие проблем с паркингом. Далеко не всегда в МЖК организуется подземный или отдельно стоящий паркинг, однако и бесплатной автостоянки около малоэтажных корпусов хватает для жителей комплекса. А если проектом предусмотрена и подземная парковка, это можно расценивать как действительно большой плюс.

· Привлекательная архитектура. Как правило, застройщики не строят МЖК по типовым проектам – для каждого комплекса разрабатывается индивидуальное решение. Гораздо чаще здесь можно увидеть полет архитектурной мысли, нечто нестандартное и яркое.

· Собственные коммуникации. Если речь идет о загородном строительстве, часто застройщики прокладывают отдельную инженерию, строят котельные, ставят генераторы. Таким образом, жители не зависят от централизованных систем и существуют автономно. Даже традиционное отключение горячей воды жителям таких объектов не грозит.

К недостаткам МЖК можно отнести более высокую стоимость квартир (если комплекс располагается в городской черте, особенно – недалеко от центра или в престижных районах), и большую плату за коммунальные услуги (если имеют место собственные коммуникации). Еще одна проблема МЖК, находящихся в области – плохо развитая инфраструктура.

Среди малоэтажных комплексов, которые сегодня реализуются в Петербурге – серия «Образцовых кварталов» от «Центра Развития», все очереди «Экспограда» от компании «ВИТА», ЖК «Неоклассика» от «Красной стрелы», ЖК «ЮгТаун. Олимпийские кварталы» от КВС, ЖК «Зеленый квартал» и ЖК «Солнечный город.Резиденции» от Setl Group, ЖК Duderhof Club от «Балтийской жемчужины», ряд реконструируемых объектов в центре – ЖК «Шкапина 24», ЖК Borovaya, ЖК «Калинина, 10», элитные проекты ЖК «Крестовский 4» от RBI, ЖК «Приоритет» от девелопера «Еврострой», ЖК «Особняк Кушелева-Безбородко» от «Цертум Инвест» и т.д.

Проектирование

Проектирование малоэтажных жилых домов:

индивидуальных,
многоквартирных до 3 этажей;
блокированных.

Их возведение допускается без государственной экспертизы безопасности проекта, проведения и анализа результата инженерно-геологических работ.

При проектировании необходимо соблюдать требования строительных правил и норм на постройку одноквартирных и малоэтажных многоквартирных жилых домов СП 55.13330.2011, общие требования свода правил по проектированию малоэтажной застройки поселений СП 30-102-99, устройству сетей водоснабжения, теплоснабжения и канализации, ПУЭ, правил пожарной безопасности, другой нормативно-технической документации по местным условиям.

Правовые аспекты

Четкая регламентация определения «малоэтажная жилая застройка» в российском законодательстве отсутствует. Но в части 2 статьи 49 Гражданского кодекса Российской Федерации обозначено, что строительство и реконструкция многоквартирного дома высотой до 3-х этажей могут осуществляться без экспертизы проектной документации.

Исключения составляют постройки, для поддержания которых используются средства госбюджета. В Градостроительном кодексе РФ прописано лишь несколько позиций, которые косвенно указывают на связь с малоэтажной жилой застройкой.

В СНИП по градостроительству и планировке населенных пунктов обозначены следующие категории объектов недвижимости:

многоэтажные жилые дома;
индивидуальные жилые сооружения;
жилые строения средней этажности;
жилые дома малой этажности.

Еще в этом документе описана процедура получения документов на разрешения проведения строительных работ на индивидуальном жилищном объекте.

Малоэтажная жилая застройка — это сколько этажей

Не все ясно в правовом поле и с количеством этажей. СП 42.13330.2011 устанавливают ограничения на объекты малоэтажного строительства — это 4 этажа, включая мансардный уровень. А в СП 54.13330.2011 прописано 3 этажа с учетом подвала, мансарда и цоколя. Если отталкиваться от этого норматива, то объект не может превышать 2-х этажей.

Из-за подобных неясностей территории становятся менее привлекательными для крупных строительных компаний. Массовая застройка все равно так или иначе ведется, но страдают вопросы организованности. В большей степени это касается благоустройства и инфраструктуры.

Особенности эксплуатации

После завершения всех строительных работ, в ходе эксплуатации здания, также возникают сложности. Управляющим компаниям не хватает проработанности нормативно-правовой базы.

В малоэтажных жилых застройках отсутствует подключение к центральным системам отопления, водопровода и канализации. Встает вопрос о необходимости создания собственных водозаборных скважин и котельных установок.

Это сложное техническое оборудование, которое требует надлежащего обслуживания. Обычно опытом в этой области могут похвастаться далеко не все управляющие компании.

Решением организационных вопросов в малоэтажных жилых застройках могут заниматься управляющие компании и некоммерческие объединения жильцов — жилищные кооперативы и товарищества собственников жилья.

В категорию малоэтажного жилищного строительства относятся следующие виды сооружений:

одноквартирный жилой дом высотой до 3-х этажей;
особняк;
блокированный жилой дом;
апартаменты;
коттедж;
резиденция;
вилла;
дуплекс;
таунхаус.

Технологии малоэтажного строительства [ править | править код ]

При строительстве гражданских зданий применяются различные технологии: каркасная, панельная, монолитная и сборно-монолитная; для кирпичных и блочных (на основе ячеистых бетонов: газобетон, пенобетон) зданий — технология ручной кладки несущих стен, для деревянных — технология рубленых бревенчатых стен, и т. д. Все более широкое распространение получают системы быстровозводимых (полнокомплектных) зданий из лёгких деревянных и металлических конструкций. К решению возводить дома с несущим каркасом пришли еще в начале 20 века с изобретением энергоэффективных материалов и развитию промышленности. В художественной литературе данные события очень хорошо описаны в книге нашей соотечественницы Анны Зиновьевны Розембаум взявшей псевдоним Айн Рэнд, роман называется «Источник». С приходом новых технологий малоэтажное строительство начало набирать внушительные обороты в связи с тем что сроки строительства сокращались, а цены на нужные строительные материалы снижались.

Проектирование

Проектирование малоэтажных жилых домов:

индивидуальных,
многоквартирных до 3 этажей;
блокированных.

Квадрохаус

Дома на четыре семьи. Каждый из них со своим входом, направленным на свою сторону света. Разумеется, к каждой секции прилагается участок.

Преимущества квадрохауса перед «линейными» таунхаусами – в бОльшей приватности. Строительство четырехсекционного дома не дороже строительства классического таунхауса, а уровень изолированности от соседей в квадрохаусе выше.

Единственно, квадрохаусы требуют от архитектора поселка большого внимания к деталям: важно размещать строение так, чтобы среди секций не одна не оказывалась на северной стороне дома. Поэтому, как правило, квадрохаусы лишь дополняют другие форматы

Среди примеров поселков с квадрохаусами можно назвать «Белый Берег», Бристоль и многие другие.

Иногда дом, рассчитанный на четыре семьи, называют «мезонетом».

Малоэтажное жилье в СССР [ править | править код ]

Малоэтажная застройка была распространенным вариантом решения жилищной проблемы в послевоенном СССР. Во многих городах и посёлках возводились целые кварталы малоэтажных сталинских домов по типовым проектам . Наиболее распространенными были двухэтажные многоквартирные дома на 8-18 квартир, также строились трехэтажные дома и индивидуальные или спаренные коттеджи. Дома имели облегченную конструкцию, не требовали применения строительной техники и могли возводиться силами немецких военнопленных и заключенных. Популярное прозвище такого жилья — «немецкие дома», в Петербурге распространено название «немецкие коттеджи» .

Строительство сталинских малоэтажных домов было прекращено во второй половине 1950-х, когда на замену им пришли массовые пятиэтажные хрущёвки.

Перевод участка ИЖС в многоквартирный дом и в малоэтажное строительство

Каждый участок земли можно использовать лишь в соответствии с его предназначением и деятельностью, которая на нем разрешена. Что можно делать или строить на нем, а что нельзя — определяется в соответствии с видом разрешенного использования (ВРИ) участка. Документ, описывающий виды разрешенного использования участка и действий на нем, называется классификатором.

Что общего между частным, многоквартирным и малоэтажным жилыми домами? Ответ однозначен — все они предназначены для проживания людей. Однако на одном и том же участке земли можно построить лишь тот дом, который соответствует виду разрешенного использования.

ИЖС — максимальное количество этажей не более 3-х над уровнем земли.
Многоквартирное малоэтажное здание — максимальное количество этажей (с мансардным) — 4.
Многоэтажный квартирный дом — число этажей от 9 (с учетом подземных) с общим количеством квартир от 20.

Согласно классификатору строить можно лишь то, что будет соответствовать требованиям. Поэтому если для участка разрешено только ИЖС, а построить на нем необходимо малоэтажный или многоэтажный жилой дом, в первую очередь необходимо сменить для него вид разрешенного использования на соответствующий. В противном случае, при завершении строительства, легализировать данную недвижимость будет проблематично по причине нарушения законодательства.

Индивидуальные жилые дома усадебного типа

Малоэтажные жилые дома усадебного типа наиболее распространены в застройке малых и средних городов (до 65% общего объема строительства жилья). В крупных городах малоэтажные жилые дома включают в застройку новых районов ближних пригородов, а также на территориях охранных зон.

Усадебные дома в отечественной архитектурно-строительной практике представлены двумя основными типами: 1-2 квартирными домами и блокированными. Блокированная застройка в экономическом отношении более предпочтительна в городе, т.к. позволяет значительно сократить затраты на содержание и строительство городской инфраструктуры, инженерных сетей и коммуникаций. Применение блокированных жилых домов с четырьмя-десятью квартирами позволяет снизить строительную стоимость квартиры на 20-25%, затраты на отопление на 35-40 %, прокладку инженерных сетей и благоустройство улиц на 40-45% (данные ЦНИИЭП жилища) по сравнению с индивидуальными.

Архитектурно-композиционные возможности блокированной застройки реализуются за счет организации плотного уличного фронта при разнообразном решении блокировки (линейной и с уступами), изменения этажности блоков, а также отступа от красной линии за счет устройства палисадников и атриумов (см. рис. 12.1).

Блокированная застройка является основным типом малоэтажного строительства в городах Европы. В отечественной практике индивидуального строительства до настоящего времени предпочтение отдавалось одноквартирным жилым домам. Изменение земельной политики, ввод платы за землю, земельного налога и государственного регулирования отвода земли неизбежно приведет к изменению соотношения одноквартирных и блокированных жилых домов в пользу последних.